摘要
国内商业地产行业深度分化，购物中心赛道的“二八效应” 、 “一九效应” 全面显现，持续加剧。 头部项目凭借区位、品牌与运营优势，牢牢占据行业绝大部分流量与收益，而大量中小项目因选址失当、定位模糊、业态同质化，陷入客流锐减、品牌撤店、盈利乏力困境，举步维艰。 与此同时，人口结构的变化带来长期增长压力。 2026年起，国内主流消费客群（25-45 岁）已进入持续缩减通道，年均缩减规模约400万人，预计至2030年，该客群规模较2025年将减少约2000万人。 同时，叠加经济增速放缓和消费趋于理性，前些年激进扩张留下的大量购物中心，正面临消费规模收缩、品牌拓店意愿锐减、同质化竞争白热化的三重挑战。 如何突破瓶颈、实现转型，成为当下购物中心/百货的运营者们共同面对的课题。 与之形成对比的是，奥特莱斯行业凭借“大品牌、低折扣”核心优势，在经济下行周期中展现出强劲的逆周期性。 当消费者更倾向于降级不降质的理性消费时，奥莱的高性价比属性正好契合了市场需求。 那么，那些经营低效、面临淘汰的商场，能否通过转型奥莱实现“起死回生”？要回答这个问题，不妨先看看国内已经发生的真实案例。 01. 两个典型案例 从困境到新生 目前，国内已有低效购物中心、百货成功转型奥莱的先例。 其中，上海百盛优客城市广场、北京王府井奥莱UP TOWN最具代表性，分别展示了城市核心区百货、近郊大型购物中心的转型奥莱的路径。 上海百盛优客城市广场的前身是长宁百盛百货（天山百盛），1997年开业，曾是长宁区的商业旗舰。后期逐渐陷入业态老化、客流下滑的困境，改造前年业绩不足2亿元，传统百货的经营模式难以为继。 2015年，百盛集团引入韩国衣恋集团，将其改造为韩系城市奥莱。改造后，项目定位轻奢加时尚折扣，通过衣恋集团拥有的品牌资源，汇集了多家韩国一线品牌、国际大牌折扣店，包括韩国衣恋集团旗下的SPAO、MIXXO、WHO.A.U、ELAND、TEENIEWENNIE等时尚品牌，以及两大集合店品牌LUXURY GALLERY和BACTORY。 转型当年，效果亮眼。项目试营业当天营业额达1600万元，日均销售额提升至600万元，较改造前增长400%，部分品牌门店甚至打破了同品牌单柜单日全球最高纪录。 另一个比较新的案例，则是北京王府井奥莱UP TOWN。