为什么最近上海二手成交量爆棚 文章

今年上海楼市，确实给了很多人信心。 从数据上看，这轮回暖很直接：2026年2月26日，上海“沪七条”正式施行。到了3月，上海二手房成交31215套，创下近五年新高。更值得注意的是，热度并没有在4月之后迅速降下来。但今年不太一样，热度一路延续到了5月。即使到了5月10日当天，上海二手房成交量还能达到1644套。 这还不是一个孤立数据。从一线市场反馈看，最近几个月，上海不少板块的看房量、带看量、成交节奏都有明显恢复。尤其是低总价房源，消耗速度比之前快了很多。有些板块前几个月还能慢慢挑，到了5月，很多购房者的体感就是：符合预算的房子已经明显变少。 同时，房东的心态也有了明显的变化：百次调价仅14次，且96%的房东都选择不调价。内环内老破小开始动，外环外刚需房源也开始动。一头是虹口、静安、徐汇、潍坊、世博、曲阳路这些内环内低总价板块，300万以内的老破小成交加快；另一头是康桥、曹路、三林、九亭、泗泾、顾村、南翔、上大这些外环外板块，300万到500万的小两房、小三房成交变得更活跃。 市场确实热了。但这个时候，我反而更关心另一个问题：这批热度里隐藏的新进场的人是谁？毕竟上海常住人口并没有在短时间里发生巨大变化。那成交量的走红，一定离不开一批原本蛰伏的刚需购买力，而且是一批原本就在上海、原本就想买房、原本也有支付能力，只是过去被购房资格挡在门外的人。其中最值得看的，就是居住证满5年的购房人。 01 居住证买家，数量真不少 这轮市场回暖里，居住证买家不是一个很小的变量。从一线反馈看，在一些特定板块、特定总价段里，这类客户的存在感已经很明显。尤其是两个市场。 一个是内环内老破小。这类房子过去一直有需求，但这次低总价房源的消耗速度明显加快。比如虹口、静安、徐汇的一些老破小集中区域，浦东的潍坊、世博板块，以及曲阳路这类低总价成交活跃区域。300万以内房源在新政后成交明显提升。面积小，但优势非常清楚：总价低、位置核心、上海属性强、出租相对容易。以世博板块为例，2月底新政之后，200万以内的房子成交量占比明显提升。而这一块的居住证买房者，据一线中介说，都快到两成了。虹口和静安的部分区域，甚至出现了低价房源“无房可卖”的短期断档。像曲阳路，从新政以后，300万以下的房子成交占比还在不断增长。5月占比下降的原因也不是不愿意买，而是低总价老破小在前几月消耗颇大。