深圳二手房正被“降维打击” 文章

这一轮的楼市“小阳春”主要以一线城市二手房推动，北京和上海就是其中的典型。然而，同为一线城市的深圳，却走出了与其他城市不同的行情。 可以说，今年深圳二手房“小阳春”表现平平，尤其是在北京和上海占据成交主流的“老破小”房源上，成交占比不升反降。究其缘由，深圳二手房正被新房“降维打击”。 与北京和上海低总价房源仅存在于二手房市场不同，深圳300万元以下低总价房源在新房与二手房市场同时存在。这一轮“小阳春”深圳新房市场简直将二手房市场“按着打”。 01 今年“小阳春”整体行业“弱复苏强分化”特征尤为显著，二手成交强势领先新房成为普遍现象。 然而，深圳今年的“小阳春”表现出了“独家行情”。 数据显示，深圳3-4月二手住宅成交规模稳定回归至2025年以来月均水平，连续两月维持在6000套左右，与此同时，成交均价自年初1月新低回升后，连续3个月保持稳定，短期结束了价格自2023年下半年开始持续的单边下跌走势。 可以说，深圳二手成交“小阳春”表现波澜不惊。 从总价段成交套数占比变化来看，与北京、上海、杭州等其他城市二手房复苏以低总价小面积刚需购房为主不同，深圳低总价、小面积房源成交占比不升反降。 数据显示，深圳300万-500万元总价房源占比达31%，虽然仍是深圳市场主力区间，但2024年至今整体下降趋势较为明显。 200万-300万元区间和200万元以下两个价格段成交占比在2026年之前一直保持上升势头，但进入2026年之后戛然而止，占比明显下降。 不同于上海、北京等一线城市的低总价房源仅存在于二手市场，深圳市场300万元以下低总价房源在新房与二手房市场同时存在，尤其是在本轮调整中新房产品迭代已到位，价格仍处低位，这就造成了二手房市场被新房明显分流，两者形成了此消彼长的关系。 02 从新房市场来看，成交套数已经连上三个台阶，2026年3月，深圳商品住宅成交套数较2月大涨64%，4月在3月上涨的基础上，又较3月环比上涨32%。 截至2026年5月24日，深圳商品房住宅共成交4705套，5月还没过完就已比4月全月多成交506套。 同样聚焦到总价段成交套数占比变化来看，无论是总价300万以下还是300-500万区间的房源成交占比都较2024年有一定提升。