国外老商场，凭什么越老越赚钱？ 文章

长期以来，国内商业项目受 “百货时代” 影响较深，核心价值聚焦商品组织能力。消费者进入商场，主要是为了完成商品采购；项目竞争力也更多取决于品牌组合、区位条件和客流规模。 但随着电商渠道成熟、商品供给高度分散，以及体验消费、情感消费和社交需求上升，商业空间的功能正在发生变化。购物中心不再只是商品交易场所，而越来越成为餐饮社交、亲子活动、健康休闲、公共服务和社区连接的复合空间。 城市级商业和高奢项目仍然以零售能力为核心，但这类项目对城市能级、客群结构和品牌资源要求极高，一个城市能够承载的高奢体量也相对有限。对多数商业项目而言，区域消费和社区消费才是更广泛、更稳定的基本盘。 问题在于，许多传统项目在百货衰落、电商分流和消费习惯变化后，未能及时完成功能转换，在新商业环境下逐渐失去吸引力。相比之下，海外成熟 REITs 和上市商业地产平台中的许多老项目，已经运营十几年、二十几年甚至更久，却依然保持客流、租户销售和收益韧性。它们的共同经验，不是简单引入新品牌或局部翻新，而是不断把购物中心重新嵌入城市和社区日常生活，使其从传统商业项目转向 “生活基础设施”。 01. 澳洲Scentre Group（SCG）：打造社区生活场 Scentre Group（ASX: SCG）2014年上市，是澳大利亚和新西兰最大的购物中心业主和运营平台之一。截至2025年底，SCG管理42个位于澳地区的Westfield购物中心，资产规模约512亿澳元。严格而言，SCG并非单一REIT，而是澳洲上市的捆绑式地产集团（stapled property group）。但由于其核心业务是持有、运营和管理购物中心资产，并以FFO和分派作为重要指标，因此常被视为成熟上市商业地产平台或“类REIT”案例。 近年来，SCG对Westfield的定位已从传统购物中心转向“社区型生活基础设施”。公司强调，社区及与社区的连接是其业务核心。2025年，旗下42个Westfield项目举办约21,000场文化、社区和会员活动，吸引5.4亿人次到访。过去五年，SCG累计向本地社区投入约3,200万澳元。更重要的是，SCG把社区参与前置到资产更新和城市规划过程中，既参与市镇核心区布局、城市总体规划等市政规划研讨工作，也在自身项目调整中吸收当地居民意见。