城市更新，有了新的变化 文章

最近国务院正式印发的《城市更新“十五五”规划》，值得认真读一遍。 它不是调控政策，也不是救市措施，而是城市更新领域首个国家级专项规划，明确2030年、2035年两阶段目标，并首次在全国层面给出“十五五”期间城市更新量化指标：城镇危旧房改造：50万套/间；新开工改造城镇老旧小区：11.5万个；老旧街区厂区改造：1500个；城中村改造：4000个；历史建筑修缮：1.5万个 与“十四五”相比，这一轮最大的不同在于规模迎来结构性调整：新开工改造城镇老旧小区大幅收缩，城中村改造略有收缩。与之对应的是，城镇危旧房改造翻倍增长，老旧街区厂区改造规模大幅扩容。 这意味着，城市更新的主战场，正在从“拆除重建”转向“存量更新”。 如果将上述内容放在房地产的框架里解读，规划正在回答一个本质的问题：增量时代结束后，行业将往哪走？ 01 城市更新“十五五”规划发布前，有一条清晰的时间线。 早在2019年12月中央经济工作会议上，首次提出“城市更新”概念，明确“加强城市更新和存量住房改造。” 此后，城市更新多次出现在中央经济工作会议中，至2025年4月这一词首次出现在中央政治局会议中。去年7月，时隔十年再度召开的中央城市工作会议，进一步将城市更新提升至高质量发展的战略高度，彼时提到了两个变化：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期、城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。 这一系列动作说明：城市更新的功能定位已经彻底重塑。它不再是聚焦房地产稳市场的单一维度，而是与民生保障、房地产转型、城乡融合发展深度绑定，成为推动经济社会高质量发展的重要支撑。 至2026年，《城市更新“十五五”规划》发布，关于城市更新的“路线图”越来越清晰。 02 从“十五五”时期城市更新主要指标来看，整体呈现出“两降、五升、三新增”的格局，背后是市场深刻的结构性变革。 首先，改造规模结构性扩容，释放大量存量更新空间。 规划明确，未来五年要实施50万套/间城镇危旧房改造，较“十四五”期间翻倍。与之相对应的是，新开工改造城镇老旧小区数量从“十四五”期间的24万套减少至11.5套。 这一增一减背后，意味着盘活存量资源成为接下来五年城市更新的核心任务，老旧小区改造将从全面铺开转向精耕细作阶段。